RAP

Acheter une première propriété c’est excitant, mais ça coûte cher ! Heureusement, il existe des outils qui vous permettront de faciliter le processus. C’est d’ailleurs le cas du fameux RAP.

Dans cet article, nous expliquons le fonctionnement du RAP et nous vous offrons même un petit truc pour retarder votre imposition (et ainsi mettre plus d’argent dans vos poches).

1. Qu’est-ce que le fameux RAP : le régime d’accès à la propriété.

Ce programme vous permet « d’emprunter » jusqu’à 35 000 $ dans votre REER pour acheter ou construire une habitation admissible.

Cette habitation doit cependant être considérée comme une première habitation au point de vue de l’ARC.

Il s’agit donc d’une exception à la règle selon laquelle les contributions retirées du REER sont perdues.

Voici quelques autres conditions à respecter :

« Être l’acheteur d’une première habitation que vous comptez habiter.

À certaines conditions, vous pourriez RAPer même si vous avez déjà possédé une habitation il y a quelques années. Informez-vous auprès de l’Agence du revenu du Canada.
Avoir conclu une entente écrite pour acheter ou construire une maison.

Ni vous, ni votre conjoint n’êtes propriétaires de l’habitation en question depuis plus de 30 jours avant le retrait des sommes.

Si vous aviez déjà utilisé le RAP, vous en avez complètement remboursé les sommes au plus tard le 1er janvier de l’année où vous RAPez de nouveau.

Si vous avez vécu dans une habitation qui appartenait à votre conjoint, vous pourriez ne pas être admissible. Informez-vous auprès de l’Agence du revenu du Canada¹».

Lorsque les conditions sont remplies et que vous êtes prêt à RAPer, vous devrez remplir le formulaire T1036. Puis, une fois le RAP exécuté vous devrez commencer le remboursement de votre REER.

2. Comment fonctionne le remboursement du REER

L’une des conditions importantes du RAP est que vous devez rembourser votre REER. En effet, vous devrez faire un remboursement chaque année du 1/15 du montant emprunté. Cette période commence dans la deuxième année suivant l’année du retrait. Vous pouvez rembourser le montant en tout temps. Cependant, vous devrez au minimum rembourser la somme indiquée par l’ARC. Afin de clarifier la chose, voici un exemple chiffré tiré du site de l’ARC :

«En 2014, Suzanne retire 16 500 $ de ses REER dans le cadre du RAP. Débutant en 2016, elle doit rembourser la somme minimale annuelle de 1 100 $ (16 500 $ ÷ 15).

Suzanne rembourse les montants requis pour 2016, 2017, 2018.

En 2019, elle cotise 8 000 $ à ses REER et elle désigne ce montant comme remboursement dans le cadre du RAP pour 2019.

Elle calcule le montant qu’elle doit rembourser pour 2020 au moyen du tableau ci-dessous². »

Qu’arrive-t-il si vous ne remboursez pas votre RAP ? Les sommes seront considérées comme retirées du REER. Ceci veut donc dire que les retraits seront ajoutés à votre revenu et vous devrez payer l’impôt applicable.

3. RAPer sans REER ?

Mon cher professeur de fiscalité m’a déjà dit :

« Il y a deux choses qui sont certaines et communes à tous dans la vie : la mort et l’impôt. »

Ainsi, lorsque je peux « économiser » de l’impôt, je m’assure de le faire. Le RAP peut justement vous aider à le faire.

Disons que vous n’avez présentement aucun REER, mais que vous prévoyez acheter une maison dans plus de 90 jours, il pourrait être judicieux de placer votre mise de fonds dans un REER pour 90 jours afin de réduire votre impôt à payer de l’année courante et utiliser vos REER nouvellement cotiser comme mise de fonds. Évidemment, votre cotisation au REER ne pourra pas dépasser le plafond de l’année courante (le moindre de 27 230 $ et 18 % de votre revenu de l’année précédente).

Ainsi, si vous disposez de 10 000 $ hors REER et que vous décidez de le placer dans votre REER, vous aurez droit à une réduction d’impôt de 4 000 $. Alors, votre mise de fonds peut maintenant être de 14 000 $ (en supposant un taux d’imposition de 40 %). Cette addition à votre mise de fonds vous permettra d’économiser des intérêts sur votre hypothèque.

Nous ne sommes pas des fiscalistes et vous devriez discuter d’une telle stratégie avec un professionnel. De plus, vous devrez aussi considérer s’il est plus avantageux de mettre l’économie d’impôt comme mise de fonds ou de simplement l’investir dans les marchés boursiers par exemple.

4. Mise en application

Voici donc un exemple chiffré de l’utilisation du RAP (une gracieuseté de la Chaire en fiscalité et en finances publiques) :

« Un particulier ayant un revenu annuel de 75 000 $ pour l’année 2020 cotise 13 500 $ dans un REER en juin 2020. Le particulier voit alors son revenu imposable diminuer à 61 500 $ en raison de la déduction REER, ce qui représente une économie d’impôt pour 2019 d’environ 5 011 $ (13 500 $ * 37,12 %).

En novembre 2020, le particulier achète une habitation pour laquelle il est admissible au RAP et décide de bénéficier du RAP pour retirer le maximum autorisé, soit 35 000 $, de son REER. Il sera possible pour lui de le faire sans être imposé en plus de bénéficier de la déduction REER pour l’année d’imposition 2020. Cela donne alors une liquidité de 40 011 $ (économie d’impôt de 5 011 $ + retrait RAP de 35 000 $) au particulier pour acquérir cette propriété.

Il devra débuter le remboursement de son RAP à compter de l’année d’imposition 2022 et celui-ci s’échelonnera sur une période maximale de 15 ans, soit jusqu’au plus tard en 20 35 ³. »

Ainsi, vous comprendrez que le RAP peut être avantageux pour certaines personnes.

Conclusion

Le RAP se veut être un outil facilitant l’accession à la propriété pour les nouveaux acheteurs. En effet, cet outil vous permet d’accéder à des fonds qui, s’ils avaient été retirés autrement, auraient déclenché le processus d’imposition (magnifique !).

Cependant, vous devrez vous assurer de remplir tous les critères et de rembourser votre REER dans les délais prescrits afin de ne pas déclencher l’imposition de ces sommes et continuer à faire croitre votre REER.

De plus, si vous ne disposez d’aucune somme dans votre REER présentement, il n’est pas trop tard pour profiter de ce régime (vous devez simplement avoir une fenêtre d’au moins 90 jours).

Puis, il existe plusieurs considérations à prendre en compte si vous souhaitez RAPer. Vous devez donc tenir compte de votre situation personnelle et parler à un spécialiste au besoin.